[형사재판 부동산갭투자] 소위 갭투자를 한 부동산 임대인에 대하여 임차인에 대한 사기죄로 징역 3년의 실형을 선고한 판결

대구지방법원 2019. 12. 12. 선고 2019고단4166 판결

1. 판결의 요지

시세차익과 차임 수익을 기대하여 소액의 자기 자금만을 가지고 금융기관 대출금, 임대차보증금 등으로 매수 대금의 대부분을 조달하여 다수의 아파트, 다가구주택을 취득하는 방식으로 소위 ‘갭투자’를 해오던 피고인이, 임차인들로부터 임대차보증금을 받더라도 이를 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 받아 이를 편취한 사건에서, 법원은 임대인인 피고인의 사기범죄로 인한 피해자가 다수이고 피해액도 크다는 이유로 피고인에게 징역 3년의 실형을 선고하였습니다.

2. 범죄 사실

피고인 장○○은 2012.경부터 시세차익과 차임 수익을 기대하여 소액의 자기 자금만을 가지고 금융기관 대출금, 임대차보증금 등으로 매수 대금의 대부분을 조달하여 다수의 아파트, 다가구주택을 취득하는 방식으로 소위 ‘갭투자’를 해 오던 사람이고, 피고인 우○○, 피고인 이○○, 피고인 김○○은 각 중개사무소를 개설등록한 공인중개사이며, 피고인 성○○은 중개보조원으로 일하는 사람이다.

피고인은 2012.경부터 대출금과 임대차보증금에 소액의 자기 자금만을 더하여 아파트를 매입하기 시작한 후 동일한 방식의 투자를 확대하여 2013. 4.경 대구 수성구에 있는 C 다가구주택을 매입한 것을 비롯하여 그 시경부터 2018. 2.경까지 대구시 일원에 12채의 다가구주택을 매입하고, 1채의 다가구주택을 직접 건축하여 총 13채의 다가구주택을 소유하게 되었으나, 위와 같은 방식의 투자가 지속적으로 유지되기 위해서는 적어도 대출금 이자에 충당될 정도의 차임이 발생하거나 그에 상당한 금액을 보전할 정도로 다가구주택 가액이 상승하여야만 했다. 그런데, 피고인은 13채의 다가구주택 소유 과정에서 121억 원 상당의 비용이 들었고, 그 과정에서 각 다가구주택을 담보로 71억 원 가량의 채무를 부담하여 2018. 8. 하순경에는 월 평균 약 2,000만원의 이자를 지급하여야만 했으나 다가구주택의 임차인들에게 반환하여야 하는 보증금 채무만 68억 원 가량으로 증가되었을 뿐 차임으로 얻는 수익이 거의 없고, 다가구주택의 가액은 담보채무와 보증금채무를 고려하더라도 새로운 투자자가 매수에 나설 정도로 특별히 상승하지 않았으며, 정부의 부동산 담보대출규제 정책으로 추가 대출을 받는 것도 어려운 상황이 되어 금융기관에 대한 대출금 이자 상환을 연체하기 시작하였다. 이와 같은 상황에서 피고인이 다가구주택의 임차인과 계약을 체결하고 받는 보증금을 돌려주기 위해서는 계약 종료 후 새로운 임차인으로부터 받는 보증금을 이용하는 방법 밖에는 없었으나, 특별한 수입이 없이 매달 소요되는 이자, 생활비 등을 새로운 임차인으로부터 받는 보증금으로 충당할 수밖에 없었고, 그 결과 새로운 임차인으로부터 보증금을 받았음에도 불구하고 기존 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 경우까지 생겨나게 되었다. 따라서, 피고인은 2018. 8. 하순경부터는 새로운 임차인들로부터 보증금을 받거나 기존의 임차인들로부터 보증금을 증액하여 받더라도 계약 기간 종료 후 이를 제대로 반환할 수 있을지 여부가 불확실해졌다.

3. 법원의 양형

아래와 같은 정상들 및 피고인들의 연령, 성행, 가족관계, 가정환경, 범행의 동기와 수단, 범행 후의 정황 등 이 사건 기록에 나타난 양형 조건이 되는 사정들을 두루 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.

가. 유리한 정상 : 피고인 우○○, 성○○, 이○○, 김○○은 범죄사실을 시인하고 잘못을 뉘우치고 있음. 피고인 장○○, 성○○, 이○○는 각 초범. 피고인 우○○, 김○○은 각 벌금 2회 이외의 전과는 없음.

나. 불리한 정상 : 피고인 장○○의 사기범죄로 인한 피해자가 다수이고, 피해액도 다액

임.

정회목 변호사