[부동산 주택조합분쟁] 주택법상 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정방법이 문제된 사건

대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235565 판결

1. 판결의 요지

주택법에 따른 설립인가를 받아 설립된 지역주택조합이 부동산 소유자를 상대로 매도청구권을 행사한 경우, 대상 부동산의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 그 부동산이 주택건설사업의 실시로 인해 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 한다는 이유로, 이와 달리 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 원심을 파기환송한 대법원 판결입니다.

2. 적용법리 - 주택법상 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정시 그 주택건설사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 반영해야 하는지 여부(적극) 및 반영 방법

주택건설사업을 시행하려는 사업주체는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이때 매도청구에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용한다. 여기에서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 주택건설로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).

3. 법원의 판결

가. 원심판결 이유와 이 사건 기록에 따르면, 제1심 감정인은 다음과 같은 방법으로 이 사건 제3부동산의 시가를 평가하였고, 원심은 그와 같은 감정결과를 채택하여 이 사건 제3부동산에 대한 매매대금을 산정하였다.

이 사건 제3부동산은 부정형 토지로서 지목이 구거이고 현황이 도로이다. 비교표준지인 김해시 (주소 생략) 토지와 비교하여 개별요인 중 가로조건은 비교표준지보다 우세하고, 접근조건, 환경조건과 기타조건은 유사하지만, 획지조건(면적, 형상 등)은 0.65, 행정조건(지목 등)은 0.5로 열세하다. 이렇게 산정한 개별요인 격차율(0.335)과 기타 요인의 보정치 등을 고려하여 단가를 결정한다.

나. 그러나 원심의 판단은 그대로 받아들이기 어렵다.

위에서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 제3부동산의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 원고가 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고, 다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가할 수 있을 뿐이다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등 참조). 지목이 구거라는 이유만으로 행정조건을 열세로 반영하는 것은 실질적으로는 개발이익을 반영하지 않고 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 것으로 볼 수 있다.

그런데도 원심이 위와 같은 감정결과를 채택하여 이 사건 제3부동산의 매매대금을 정한 것은 매도청구권 행사에서 시가 산정에 관한 법리를 오해한 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.

정회목 변호사