[부동산중개사고 손해배상] 공인중개사가 권한 없이 오피스텔 임대차계약을 체결하여 보증금을 편취한 사안에서 공인중개사 및 한국공인중개사협회에 손해배상을 인정한 판결

창원지방법원 2019. 6. 12. 선고 2018가단114467 판결

1. 사실관계

가. D는 별지 표시 기재 부동산(이하 ’이 사건 오피스텔’이라고 한다)의 소유자이고, 피고 B는 공인중개사이며, 피고 C 협회(이하 ’피고 협회’라고 한다)는 피고 B가 부동산 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상해 주는 내용의 공제계약(공제기간 2015. 11. 8.부터 2016. 11. 7.까지, 공제금액 100,000,000원)을 체결한 공제사업자이다.

나. 피고 B는 사실은 D로부터 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약의 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받은 바 없음에도 불구하고 그 권한을 위임받은 대리인인 것처럼 행세하면서 원고를 기망하여 2015. 12. 9. 원고와 이 사건 오피스텔에 관하여 보증금 60,000,000원, 기간 2015. 12. 17.부터 2017. 12. 17.까지로 정한 임대차계약을 체결하고, 원고로부터 보증금 60,000,000원을 송금받아 이를 편취하였다.

다. 원고는 2018. 8. 16. D 및 피고들을 상대로 공동불법행위를 원인으로 한 보증금 60,000,000원 상당의 손해배상을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.

라. 이 사건 소송 진행 중 원고와 D 사이에 “원고는 D로부터 19,000,000원을 지급받음과 동시에 D 에게 이 사건 오피스텔을 인도하고, D는 원고로부터 이 사건 오피스텔을 인도받음과 동시에 원고에게 19,000,000원을 지급한다”는 취지의 조정을 갈음하는 결정이 확정되었다.

2. 법원의 판단

가. 청구원인에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 B는 불법행위자로서 피고 협회는 피고 B의 공제사업자로서， 특별한 사정이 없는 한 공동하여 원고에게 피고 B가 편취한 60,000,000원 중 원고가 구하는 41,000,000원을 배상할 의무가 있다.

나. 피고 협회의 주장에 대한 판단

(1) 중개행위

피고 협회는, 원고가 입은 손해는 피고 B의 개인적인 불법행위로 인하여 발생한 것이지 부동산중개행위로 인하여 발생한 것이 아니므로, 피고 협회가 보상하는 손해에 해당하지 않는다고 주장한다.

어떠한 행위가 공인중개사법의 규율대상인 중개행위에 해당하는지 여부는, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선 · 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정하여서는 아니 되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다550088 판결 등).

이 사건에서 피고 B는 외형상 원고와 D 사이의 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약 체결을 중개하는 과정에서 원고로부터 보증금 60,000,000원을 송금받아 이를 편취하였는바, 피고 B의 위와 같은 행위는 그 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 부동산임대차의 알선 · 중개를 위한 행위로 인정된다. 따라서 피고 협회의 주장은 이유 없다.

(2) 공제약관 제7조 제5항에 의한 면책

피고 협회는, 원고가 입은 손해는 공제약관 제7조 제5항 및 공인중개사법 제33조 제4호에 의해 ‘보상하지 아니하는 손해’에 해당한다고 주장한다.

을다 1호증의 기재에 의하면 피고 협회의 공제약관 제7조 제5항은 ‘법 제 33조의 규정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해’를 보상하지 아니하는 손해로 규정하고 있고, 공인중개사법 제33조 제4호는 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 공인중개사의 금지행위로 규정하고 있다.

그러나 이 사건에서 피고 B의 기망행위는 공인중개사가 부동산임대차 중개과정에서 진정한 임대차계약 체결을 중개할 의사나 능력이 없이 단순히 중개의뢰인을 기망하여 보증금을 편취하였다는 것으로서 ’중개대상물의 임대차에 관한 위임권한’에 관한 것이지 ’중개대상물의 권리관계 등 거래상 중요사항’에 대한 기망행위 또는 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위에 해당한다고 보기는 어렵다. 따라서 피고 협회의 주장은 이유 없다.

[피고 협회의 공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격의 제도이고(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등), 공인중개사법 제30조는 “개업 공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 위 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다”고 규정하고 있으며, 거래당사자들도 공제계약을 신뢰하여 중개업자의 중개행위에 따라 부동산거래를 하는 경우가 보통이다. 이러한 공제사업의 목적과 성격， 공인중개사법 제30조의 취지, 거래당사자들의 공제계약에 대한 신뢰와 그에 따른 부동산거래의 안정성 확보 필요성 등을 고려하면, 공인중개사가 공인중개사법 제33조 제4호의 금지행위를 한 경우를 피고 협회가 보상하지 않는 손해로 정하고 있는 공제약관 제7조 제5항은 공인중개사법 제30조와 이를 명확히 한 공제약관 제6조(’공제가입자가 공인중개사법에서 정하고 있는 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 손해’를 보상 대상 손해로 명시하고 있다)에 반하고， 피고 협회의 손해배상책임을 사실상 대부분 면제하여 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 것으로 그 효력을 그대로 인정하기 어렵고， 그 효력을 인정한다 하더라도 이를 제한적으로 해석함이 타당하다.]

(3) 공제한도

피고 협회는 공제금액 100,000,000원의 한도 내에서만 배상의무를 부담한다고 주장하나, 원고의 피고 협회에 대한 이 사건 청구금액 41,000,000원이 공제금액 한도 내인 점은 명백하므로, 피고 협회의 주장은 이유 없다.

다. 소결론

피고들은 공동하여 원고에게 41,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2019. 5. 7.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 피고 B는 2019. 5. 10.부터, 피고 협회는 2019. 5. 9.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다

정회목 변호사