[부동산분쟁 임대차] 임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되었음을 이유로 불법점유로 인한 손해배상을 청구한 사건

대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 임대차계약이 종료된 무렵 임대차보증금 잔액의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없다는 이유로 원고의 손해배상청구를 배척하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는지 여부(적극)

 

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조).

 

정회목 변호사