[경매 강제집행] 강제경매와 임의경매

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류 및 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차입니다. 강제경매에 관한 매각의 성질에 관하여는 사법상의 매매설이 통설이고 경매를 매수인 또는 집행관과 소유자인 채무자 간의 매매라고 보는 견해로서 그 근거로 민법 조의 담보책임을 들고 있습니다. 법원도 미성년자의 매수신청을 무효라고 보거나 매수인의 선의취득을 인정함으로써 간접적으로 사법상의 매매설을 지지하고 있고 매매의 일종이라고 판시한 바도 있습니다.

강제경매에 대비하여 임의경매는 그 실행에 집행권원을 필요로 하지 않는 경매 즉 민사집행법 제3편에 규정된 담보권의 실행 등을 위한 경매를 가리킵니다. 민사집행법상의 담보권의 실행을 위한 경매는 저당권, 질권 등의 실행으로 그 담보재산을 강제적으로 현금화하여 피담보채권을 금전적으로 만족하도록 하는 법정 절차입니다

임의경매와 강제경매의 차이점을 살펴보면 아래와 같습니다. 먼저, 집행권원의 존부가 문제가 됩니다. 강제경매에 있어서는 집행권원의 존재가 필요하며 그 정본에 집행문을 부여한 집행력있는 정본에 기하여 실시되는 것이므로 강제경매의 신청에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 하고(민사집행법 제80조 제3호), 그 신청에는 집행력있는 정본을 붙여야 합니다(민사집행법 제81조 제1항). 임의경매는 피담보채권의 변제를 받기 위하여 경매의 신청권이 인정되므로(민법 제363조 제1항) 별도의 집행권원이 필요없고 신청서에도 집행력 있는 정본이 아니라 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출합니다(민사집행법 제264조 제1항).

다음은 공신적 효과의 유무입니다. 강제경매는 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로 일단 유효한 집행력 있는 정본에 기하여 매각절차가 완결된 때에는, 추후에 그 집행권원상의 실체상의 청구권이 부존재 무효, 매각절차 완결시까지 변제 등의 사유로 인하여 소멸, 재심에 의하여 집행권원이 폐기 등의 경우라도 매각절차가 유효한 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 되므로, 강제경매에는 공신적 효과가 있습니다.

이에 반하여 임의경매에 있어서는 담보권자의 담보권에 기한 경매의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향

을 미치게 되므로 경매의 공신적 효과는 부정됩니다. 임의경매에서 집행법원은 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재 무효, 피담보채권의 불발생 소멸 등의 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없고 매각불허가사유에 해당하며 이를 간과하고 매각허가결정과 매수인이 매각대금을 완납으로 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못합니다.

예외적으로 경매의 공신적 효과가 인정되는 경우가 있는데, 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그후 저당권이 소멸되었거나(저당권설정계약이 해지된 경우), 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고에 의하여 매각절차가 취소되지 않은 채 매각절차가 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되었다면 매수인은 적법하게 매각부동산의 소유권을 취득합니다(민사집행법 제267조). 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인은 1) 경매절차가 유효한 경우라면 담보책임을 추급할 수 있고, 2) 경매절차가 무효인 경우에는 배당 전이면 집행법원에 대하여, 배당이 실시된 이후이면 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있습니다.

그리고, 실체법적인 흠이 경매절차에 미치는 영향을 살펴봅니다. 강제경매에서는 집행채권의 부존재 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체법상의 흠은 청구이의의 소로써만 이를 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 될 수 없습니다. 그러나 임의경매에서는 담보권의 부존재 소멸, 피담보채권의 불발생 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체법적인 흠도 경매절차에 영향을 미치므로 이해관계인은 이러한 실체법적인 흠을 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고(민사집행법 제265조), 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있습니다.

정회목 변호사