[부동산분쟁 임대차갱신] 주택임대시 묵시적 갱신의 경우 주택임대차보호법상 임차인의 해지권 발동으로 보증금을 반환하는 경우

주택임대차보호법은 통상 임차인을 강하게 보호하고 있습니다. 최근 상담 사례에서 묵시적 갱신의 경우에 임대인이 겪을 수 있는 어려움이 있어, 이에 대한 내용을 정리하였습니다.

임대기간이 종료되는 경우에 임대인과 임차인이 별도의 재계약 없이 임대기간을 도과하게 되면 임대차계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 그런데, 이 경우에 임대차보호법 제6조의2 제1항에 의하여 갱신된 이후에도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 해지는 통지일로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

또한 임차인이 내용증명 등을 통하여 다른 곳으로 이사가기 위하여 새로운 임대차계약을 맺었다거나 주택매매계약을 체결한 사실과 함께 해당 계약의 잔금을 지급하지 못하면 계약금을 몰수당하게 된다는 취지를 임대인에게 알리게 됩니다. 이러한 경우에 임대인이 임대보증금을 정해진 기한까지 반환하지 않은 경우에 통상손해 이외에 임차인의 계약금 몰취 손해 등의 특별손해를 배상해야하는 위험이 발생합니다.

이러한 묵시적 갱신의 경우라고 하더라도 통상 임대인과 임차인은 문자메시지를 통해 계약의사를 확인하게 되는 경우가 많이 있습니다. 우리 법원은 구두 계약도 계약으로 보고 있고 양당사자 간에 문자메시지를 통하여 재계약을 하겠느냐는 물음에 재계약을 하겠다는 의사를 확인하는 답변이 있게 되면 묵시적갱신이 아니라 구두계약에 의한 동일조건의 재계약으로 볼 수 있게 됩니다. 

아직 판결이 있는 것으로 보이지 않지만, 위와 같이 문자메시지라도 확인이 된다면 임차인의 묵시적 갱신의 해지 주장에 대하여 임대인은 묵시적 갱신이 아니고 구두계약에 따른 재계약이라고 주장한 근거가 될 것입니다. 이런 경우에 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따른 계약해지권을 행사할 수 없을 위험이 있게 됩니다. 이렇게 되면 임차인도 마냥 묵시적 갱신을 주장하기 보다는 구두 재계약의 가능성이 있으니 일방적 주장보다는 임대인과의 협의에 의해서 임대차계약의 해지 절차를 따르게 될 것입니다.

정회목 변호사