[부동산분쟁 공공건설임대주택] 임차인이 임대사업자를 상대로 임대주택의 임차권 양도에 관한 동의 의사표시를 구하는 사건에서 임차인이 임차권 양수인의 인적사항을 특정하였다면 임차인이 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 의무도 부담하지 않는다고 본 판결

대법원 2019. 4. 3. 선고 2015다250413 판결

원고(임차인)는 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있을 정도로 임차권 양수인을 특정할 수 있는 자료를 제출하였다고 보이므로, 피고(임대사업자)는 위 자료에 기해 국토교통부장관에 전산의뢰하는 등의 방법으로 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인하여 임차권 양수인이 주택소유자로 확인되는 등 특별한 문제가 있음을 증명하지 못하는 한 원고의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 받아들여야 하는데, 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인하지 않았고 달리 ‘특별한 문제’가 있음을 증명하지 않았으므로, 원고의 임차권 양도에 대하여 동의의 의사표시를 할 의무가 있다고 판단한 원심이 타당하다고 한 판결입니다.

1. 적용 법리 - 구 임대주택법 시행령 제18조 제2항에 따라 임차인이 임대사업자에게 임대주택의 임차권 양도에 관한 동의를 요청하는 경우 임차권 양수인의 인적사항을 특정할 의무가 있는지 여부(적극), 이 경우 임차인이 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 의무도 부담하는지 여부(소극)

구 임대주택법 제19조의 위임에 따라 예외적으로 임대주택 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대가 허용되는 경우를 규정한 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항은 특히 다른 임대주택에 비하여 공공성이 크다고 볼 수 있는 공공건설임대주택에 대하여 임차권 양도가 허용되는 사유를 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 ‘국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우’에 해당되어 ‘무주택 세대구성원’에게 양도하는 경우 등으로 엄격히 제한하고 있다. 같은 조 제2항은 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 위 사유에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다고 규정하고, 제3항은 임대사업자는 위와 같이 임차인이 임대사업자에게 제출할 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 한다고 규정하고 있다.

또한, 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호로 전부개정되기 전의 것) 제12조 제2항은 ‘공공건설임대주택’의 임대사업자는 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권 양도에 대한 동의를 하는 경우에는 미리「주택공급에 관한 규칙」제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다고 규정하고, 구「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것) 제21조의2 제1항은 “사업주체가「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다.”고 규정하고 있다. 위와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정하고 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다.

2. 법원의 판단

관련 규정의 내용과 그 취지를 종합하여 보면, 공공건설임대주택 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 임대사업자가 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있도록 임차권 양수인의 이름 및 주민등록번호 등 양수인을 특정할 수 있는 정보가 기재된 자료를 제출하여야 하고, 임대사업자는 그 자료에 기하여 구 임대주택법령이 정하는 절차에 따라 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인한 후 임차권 양수인이 주택소유자로 확인되는 등 특별한 문제가 없는 한 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 이 경우 임대사업자가 임차인의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 거절하기 위해서는 임차인이 제출한 자료에 기해 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인하여 임차권 양수인이 주택을 소유하는 사정을 증명하지 않으면 안 된다.

원심은 그 판시와 같은 이유로 원고는 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있을 정도로 임차권 양수인을 특정할 수 있는 자료를 제출하였다고 보이므로, 피고는 위 자료에 기해 국토교통부장관에 전산의뢰하는 등의 방법으로 임차권 양수인인 소외인의 주택소유 여부를 확인하여 소외인이 주택소유자로 확인되는 등 특별한 문제가 있음을 증명하지 못하는 한 원고의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 받아들여야 하는데, 소외인의 주택소유 여부를 확인하지 않았고 달리 ‘특별한 문제’가 있음을 증명하지 않았으므로, 원고의 임차권 양도에 대하여 동의의 의사표시를 할 의무가 있다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 공공건설임대주택 임차인의 임차권 양수인 특정 정도, 임차권 양수인의 주택소유 여부 확인 의무자에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

정회목 변호사