[경매분쟁 유치권] 미등기 신축건물에 관한 경매개시결정이 있기 전에 건물신축공사 시공사가 건축현장에 유치권행사 현수막을 게시하고 건물을 경비한 경우 시공사는 건물유치권을 취득하였다고 본 판결

대구고등법원 2018. 9. 14. 선고 2018나20102 판결

미등기 신축건물에 관한 경매개시결정이 있기 전에 건물신축공사 시공사가 건축현장에 유치권행사 현수막을 게시하고 콘테이너사무실에서 건물을 경비하면서 전기요금을 지속적으로 납부한 경우 시공사는 건물유치권을 취득하였고, 건물유치권자가 건물부지를 불법으로 점유하는 것으로 볼 수 없다고 판단한 사례입니다.

1. 사실관계

가. 주식회사 G[이하 ‘(주)G’라 한다]는 2009. 4. 17. ◇◇광역시 ◇◇청장으로부터 ㈜G가 소유하고 있는 별지 ‘부동산목록’ 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 위에 별지 ‘부동산목록’ 제2항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다.

나. ㈜G는 2012. 3. 14. 피고 E 주식회사(이하 ‘피고 E’이라 한다)와 사이에, 피고 E는 이 사건 건물을 신축하는 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하고(착공일 2012. 3. 15., 골조공사 완공일 2012. 8. 30., 준공예정일 2013. 1. 14.), 원고는 그 대가로 피고 E에 6,200,000,000원(부가가치세 별도)을 지급하되 그중 1,500,000,000원을 골조공사 완공일에 지급하기로 하는 계약을 체결하였다. 피고 E는 2012. 6. 30. ㈜G에 기성금 550,000,000원(= 공급가액 500,000,000원 + 부가가치세 50,000,000원)을 청구하였으나 이를 지급받지 못하였고, 그 무렵 이 사건 공사를 중단하였다.

다. ㈜G는 2013. 12. 10. 피고 C 주식회사(이하 ‘피고 C’이라 한다)와 사이에, 피고 C는 피고 E가 중단한 이 사건 공사를 계속하여 완공하고(착공일 2013. 12. 20., 준공예정일 2015. 6. 20.), 원고는 그 대가로 피고 C에 9,856,000,000원(= 공급가액 8,960,000,000원 + 부가가치세 896,000,000원)을 지급하기로 하는 계약(이하 ‘㈜G-피고 C 계약’이라 한다)을 체결하였고, 계약 당일인 2013. 12. 10. 피고 C에 계약금 100,000,000원을 지급하였다. 피고 C는 ㈜G로부터 공사대금을 지급받지 못하자 2014. 8.경 공사를 중단하였다.

라. H 및 I는 ㈜G에 대한 집행권원에 기하여 2015. 1. 28. 이 사건 토지와 당시 완공되지 아니하여 미등기 상태인 이 사건 건물에 관하여 강제경매를 신청하였다(대구지방법원 2015타경1703, 이하 ‘제1경매’라 한다). 2015. 5. 19. 제1경매의 개시결정이 내려졌고, 제1경매개시결정에 기한 촉탁을 원인으로 하여 2015. 5. 20. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기가 마쳐짐과 동시에 이 사건 부동산에 관하여 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.

피고 C는 2015. 6. 17. 제1경매법원에 이 사건 공사대금채권 917,073,185원(= 기성공사대금 850,960,000원 + 지연손해금 34,597,185원 + 가설자재비 31,516,000원)을 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하였다.

마. 이 사건 토지에 관하여 근저당권자인 J의 신청에 의하여 2015. 2. 25. 임의경매개시결정이 내려졌다(대구지방법원 2015타경3334, 이하 ‘제2경매’라 한다). 피고 C는 2015. 5. 6. 제2경매법원에 이 사건 공사대금채권 890,385,160원(= 기성공

사대금 832,480,000원 + 지연손해금 26,389,160원 + 가설자재비 31,516,000원)을 피담보채권으로 하여 유치권신고를 하였다. 피고 E는 2015. 5. 8. 제2경매법원에 이 사건 공사대금채권 6,200,000,000원을 피담보채권으로 하여 유치권신고를 하였다.

제2경매는 2015. 7. 14.부터 제1경매와 중복하여 진행되었다(이하 중복이후부터 제1

경매와 제2경매를 통틀어 '이 사건 경매‘라 한다). 피고 E는 2015. 9. 15. 이 사건 경매법원에 채권액을 680,000,000원으로 감액하는 유치권정정신고를 하였다.

바. 원고는 이 사건 경매절차에서 2016. 3. 2. 매수대금을 납부하고 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

사. 피고 C는 현재 이 사건 부동산을 점유하고 있다.

2. 법원의 판단 – 유치권 성립

1) 피고 C의 주장

피고 C는 이 사건 건물에 대하여 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 날(2015. 5. 20.) 이전에, ㈜G-피고 C 계약을 원인으로 하는 673,298,316원 상당의 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 취득하였으므로, 유치권의 행사로서 위 채권액을 변제받을 때까지 원고의 이 사건 부동산 인도 청구에 응할 수 없다.

2) 피담보채권의 존부 (긍정)

가) 법리

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다(민법 제320조 제1항).

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결 등 참조).

민사재판에 있어서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로, 합리적인 이유설시 없이 이를 배척할 수 없다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결 등 참조).

나) 인정사실

① 2013. 12. 10. 체결된 ㈜G-피고 C 계약의 주요내용은 계약금액 9,856,000,000원(= 공급가액 8,960,000,000원 + 부가가치세 896,000,000원)이고 계약금, 준공금과 12차례로 기성금을 지급하도록 규정한다.

② 피고 C는 2014. 6.경 이 사건 공사 중 A동(지하1층, 지상3층)의 1층 일부분의 골조공사와 H동(지하1층, 지상3층)의 골조공사 전부를 완료하였고, ㈜G로부터 공사대금을 지급받지 못하자 2014. 8.경 공사를 중단하였다. 피고 C는 ㈜G에 2014. 12. 1., 2014. 12. 16. 및 2015. 2. 23.에 1차기성금330,000,000원을 지급할 것을 청구하였으나 이를 지급받지 못하였다.

③ 피고 C는 2016. 7. 4. ㈜G를 상대로 이 사건 공사대금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였고(대구지방법원 2016차3724), ㈜G의 이의신청으로 이행된 소송절차에서 제1심은 2017. 12. 8. ‘㈜G는 피고 C에게 569,472,124원[= (2014. 8.경까지의 공사비 783,298,316원 × 민간공사 낙찰률 0.86745) - 기지급계약금 110,000,000원) 및 이에 대하여 지급명령이 피고에게 송달된 다음 날(2016. 8. 24.)부터 기산한 지연손해금을 지급하라’는 판결을 선고하였고(대구지방법원 2016가합3205 판결), 위 판결은 2017. 12. 28. 확정되었다.

④ 이 사건 건물에 관하여 2015. 5. 20. 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.

다) 판단

위 인정사실에 의하여 인정되는 다음 사정 즉, ① 피고 C는 2014. 8.경까지 이 사건 공사를 하였고, 피고 C의 ㈜G에 대한 공사대금채권은 2017. 12. 28.자 확정판결에 의하여 569,472,124원이 인정된 점, ② ㈜G는 피고 C로부터 기성부분에 대한 검사를 요청받고 14일 이내에 결과를 통지하지 않으면 검사에 합격한 것으로 의제되는데[㈜G-피고 C 계약 제22조 제1항], 2014. 12. 1.경 피고 C로부터 1차기성부분(H동 골조공사 완료)에 대하여 검사를 요청하는 취지로 1차기성금의 지급을 요청받았고, 14일 이내에 결과를 통지하지 않았으므로, 피고 C는 1차기성부분에 대하여 요청일로부터 14일이 지난 2014. 12. 15. 검사에 합격한 것으로 의제되는 점, ③ ㈜G는 검사완료일로부터 14일 이내에 피고 C에 기성부분금을 지급할 의무가 있으므로[㈜G-피고 C 계약 제22조 제3항], 1차 기성부분에 대하여 검사합격이 의제된 때(2014. 12. 15.) 1차기성금 330,000,000원을 지급할 의무가 발생한 점, ④ 이 사건 건물에 관한 압류의 효력은 2015. 5. 20. 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌을 때 발생한 점 등을 종합하면, 피고 C는 2014. 8.경 이 사건 공사를 중단할 당시 ㈜G에 대하여 기성고 569,472,124원 상당의 공사대금채권을 취득한 상태였고, 그 채권액 중 1차기성금 330,000,000원 및 이에 대한 지연손해금 상당은 이 사건 건물에 관하여 압류의 효력이 발생하기 전인 2014. 12. 15.에 이미 변제기가 도래하였다고 할 것이다.

3) 점유 여부 (긍정)

가) 당사자의 주장

원고의 주장은, 피고 C는 이 사건 건물을 점유하다가 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 이전에 점유를 중단하였고, 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 이후 새로 이 사건 부동산에 관한 점유를 불법으로 개시하였으므로, 원고에 대하여 유치권을 주장할 수 없다는 것이다.

피고 C의 주장은, 피고 C는 이 사건 공사를 중단한 2014. 8.경부터 현재까지 계속하여 이 사건 건물을 점유하고 있으므로, 원고에 대하여 이 사건 건물에 관한 유치권을 행사할 수 있다는 것이다.

나) 법리

유치권자의 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결 등). 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결 등 참조).

다) 인정사실

(1) ① 대구지방법원 집행관은 2015. 3. 4. 미등기인 이 사건 건물의 현황을 조사하고 2015. 3. 27. 제1경매법원에 ‘미등기부동산에 대한 현황조사서’(갑 제11호증의 1)를 제출하였는데, 첨부된 사진에는 피고 C가 유치권을 행사중임을 기재한 현수막 등의 모습은 보이지 않는다.

② 대구지방법원 집행관은 2015. 3. 5. 이 사건 토지의 현황을 조사하고 2015. 3. 10. 제2경매법원에 현황조사보고서(갑 제12호증의 1)를 제출하였는데, ‘1.부동산의 점유 관계’란에 ‘점유관계 : 해당없음’, ‘2.부동산의 현황’란에 ‘제시외 건물로 신축 중인 건물 2동이 있다’고 기재되어 있다.

③ 감정평가사 K는 제2경매절차에서 2015. 3. 11.부터 2015. 3. 12.까지 이 사건 토지에 관한 현장조사를 하고, 2015. 3. 17. 제2경매법원에 이 토지에 관한 감정평가서를 제출하였는데, ‘임대관계는 미상임. 본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 3동이 소재함. 본건 지상에 별첨(사진참조)과 같이 소유자 미상의 건축 중단된 상태의 물건 3동(1동: 4층 규모, 1동: 1층, 1동: 기초공사)이 소재한다’고 기재되어 있다.

(2) 위 (1)항 등에 의하면 다음 사실이 인정된다.

① 피고 C는 ㈜G에 2014. 12. 1., 2014. 12. 16. 및 2015. 2. 23. 3회에 걸쳐 내용증명을 발송하였는데, 그 취지는 ‘H동 골조공사 완료시 지급하기로 한 1차기성금과 현재까지 진행된 공사비를 지급하고, 공사비를 지급하지 않으면 법적 절차를 진행하겠다’

라는 것이다.

② 감정평가사 K가 작성한 2015. 3. 17.자 감정평가서에 의하면, 현장조사 당시(2015. 3. 11. ~ 2015. 3. 12.) 건물 및 컨테이너에 ‘유치권 행사중-피고 C’이라는 현수막이 부착되어 있었다. 건축사 L은 2015. 5. 18. 제1경매법원에 이 사건 부동산에 관한 현황조사보고서를 제출하였는데, 첨부된 사진에 의하면 2015. 5. 1. 조사 당시 건물에 위 현수막이 부착되어 있었다. 대구지방법원 집행관은 2015. 6. 10. 제1경매법원에 이 사건 부동산에 관한 현황조사보고서를 제출하였는데, 2015. 6. 3. 조사 당시 ‘건축물에는 유치권을 주장하는 표시가 있음(피고 C, 피고 E, M)’이라고 기재되어 있다.

③ 피고 C는 2015. 5. 6. 제2경매법원에, 2015. 6. 17. 제1경매법원에 이 사건 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 각 유치권을 신고하였다.

④ 피고 C는 2016. 4. 14. N 주식회사와 사이에, N 주식회사가 피고 C를 위하여 이 사건 부동산에 관하여 경비용역 업무를 수행하기로 하는 계약을 체결하였다.

⑤ 피고 C는 한국전력공사에 표 기재와 같이 2014. 5. 6.부터 2016. 4. 6.까지 매월 이 사건 공사현장에서 발생한 전기요금(부가가치세 포함)을 납부하였다.

⑥ 당심 증인 O의 증언 취지는 다음과 같다.

㉮ 증인은 장비지입회사인 M 소속으로서 약 2009. 6.경부터 2011. 9.경까지 이 사건 공사현장에서 부지조성공사를 하다가 중단하였다. ㉯ 증인은 공사를 중단한 이후에 공사대금 약 1억 4,000만 원을 받지 못하였고, 이 사건 공사현장 인근에서 양봉을 하였기 때문에 양봉장에 갈 때 일주일에 2회 정도 이 사건 공사현장에 들렀는데, 당시 피고 C의 현장소장 P를 만났다. P가 있던 컨테이너에는 전기포트, 밥솥, 의자, 책상, 전화기, 에어컨 등이 설치되어 있었다. ㉰ 이 사건 공사현장에 대하여 경매가 시작된다는 소식을 듣고 증인은 ‘유치권 행사중’이라는 현수막을 게시하였고, 당시 P가 현장에 있었다. P가 이 사건 공사현장에 있다가 경비원으로 교체되었다.

라) 판단

살피건대, ① 피고 C는 2014. 8.경 공사를 중단하였고 2014. 12. 15.경에는 피고 C의 ㈜G에 대한 1차기성금채권의 변제기가 도래한 점, ② 감정평가사 K가 작성한 2015. 3. 17.자 감정평가서 등에 의하면, 피고 C는 2015. 3. 12. 이전에 이 사건 건물에 ‘유치권 행사중-피고 C’이라는 현수막을 부착하였다고 봄이 타당한 점, ③ 이 사건 건물에 관하여 2015. 5. 20. 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 점, ④ 피고 C는 2014. 8.경 공사를 중단하기 전부터 2015. 5. 20. 제1경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후까지 이 사건 공사현장에 컨테이너를 설치하여 두고 그 직원이 컨테이너 안에서 비정기적으로 근무하기 위하여 전기를 사용하였고, 2014. 5. 6.부터 2016. 4. 6.까지 이 사건 공사현장에서 사용한 전기 요금을 납부한 점, ⑤ 피고 C는 현재 이 사건 건물을 점유하고 있는 점, ⑥ 피고 C를 제외한 다른 단체나 사람이 이 사건 건물을 점유하고 있었음을 인정할 만한 증거가 제출되지 않은 점 등을 종합하면, 피고 C는 제1경매에 관하여 압류의 효력이 발생하기(2015. 5. 20.) 전으로 이 사건 공사를 중단한 2014. 8.경부터 현재까지 그 직원을 통하여 계속하여 이 사건 건물을 점유하고 있다고 봄이 타당하다.

따라서 피고 C는 제1경매 개시결정의 기입등기가 있기 전에 이미 변제기가 도래한 1차기성금채권액(330,000,000원 및 이에 대한 지연손해금)을 변제받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 수 있다고 할 것이므로, 피고 C의 유치권 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있고, 그 나머지는 이유 없다.

정회목 변호사