[부동산 경매] 권리분석 – 말소 또는 인수되는 권리의 확인

1. 말소 또는 인수되는 권리의 확인 필요성 및 확인 방법

가. 권리확인의 필요성

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(민사집행법 제135조, 제144조 제1항). 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

나. 권리확인의 방법

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(민사집행법 제88조, 제148조). 경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.

위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다. 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제144조 제1항 제3호, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조).

2. 말소 또는 인수되는 권리의 확인 방법

가. 말소 또는 인수되는 권리의 확인

매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다. 아래에서는 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 매수인에게 인수되는 권리인지를 살펴봅니다.

나. (근)저당권

저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(민법 제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(민법 제357조). 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(민사집행법 제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다(민사집행법 제91조 제3항).

다. (가)압류

압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(민사집행법 제24조, 제83조, 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(민사집행법 제276조). 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).

라. 지상권, 지역권

지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(민법 제279조), 지역권은 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제291조). 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).

마. 전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(민법 제303조). 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).

바. 등기된 임차권

임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제618조). 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).

사. 등기되지 않은 임차권

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 제8조).

다만, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003.6.15. 선고 2002다70075 판결).

한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제88조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제8조).

여기서 대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금(경락대금)에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

아. 가등기

가등기는 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(부동산등기법 제88조 및 제91조). 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

자. 가처분

가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(민사집행법 제300조). 경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.

차. 유치권

유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(민법 제320조 제1항). 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조 제5항).

카. 법정지상권 및 분묘기지권

법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(민법 제305조 제1항, 제366조, 가등기담보 등에 관한 법률 제10조, 입목에 관한 법률 제6조 제1항), 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결). 경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

3. 말소기준권리와 말소 또는 인수되는 권리의 정리

말소기준권리란 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리로 여러 가지 권리에 대한 말소·인수의 기준이 됩니다.

(1) 말소되는 권리

- (근)저당권, (가)압류

- 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·가처분

- 배당요구를 한 전세권

- 담보가등기

(2) 인수되는 권리

- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권

-말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·순위보전을 위한 가등기·가처분

-후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분

[찾기쉬운 생활법령정보 참조]

정회목 변호사