[부동산 경매] 부동산 경매 절차의 개관

1. 부동산 경매의 신청서류

강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출합니다.

(1) 부동산 강제경매 신청서

(2) 집행력 있는 정본

(3). 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

(가) 집행권원의 송달증명, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능

(나) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우)의 송달증명서

(다) 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서

(라) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등

(4) 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류

(5) 부동산목록 10통

(6) 수입인지 5,000원 다만, 수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000

(7) 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원, 단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄

(8) 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

(9) 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 납부

2. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비

가. 경매개시결정

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(민사집행법 제94조 제1항). 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명합니다(민사집행법 제83조 제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(민사집행법 제83조 제2항).

나. 매각의 준비

경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(민사집행법 제84조 및 제88조). 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(민사집행법 제85조 제1항, 민사집행규칙 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조).

3. 법원의 매각기일 공고

가. 매각방법의 지정

법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다(민사집행법 제103조 제1항, 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제3조 제1항). 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(민사집행법 제103조 제2항 및 제3항, 민사집행규칙 제62조 제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다 (민사집행법 제103조 제2항 및 제3항, 민사집행규칙 제69조).

나. 매각기일 등의 지정·공고

법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(민사집행법 제102조, 제104조, 민사집행규칙 제11조 제1항).

(1) 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우

(2) 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우

4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란 (http://www.courtauction.go.kr/) 에서 확인할 수 있습니다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조, 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제7조). 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

5. 입찰자의 입찰 참여

가. 입찰 참여

법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다.

나. 입찰의 진행

기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출합니다(민사집행법 제103조 제3항, 민사집행규칙 제62조 제1항, 제64조). 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(민사집행법 제103조 제3항, 민사집행규칙 제69조, 제70조).

다. 입찰의 종결

입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(민사집행규칙 제65조 제2항, 제71조).  개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(민사집행법 제115조 제1항).

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(민사집행법 제115조 제3항).

6. 법원의 매각허가결정

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(민사집행법 제120조, 제123조). 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(민사집행법 제129조).

7. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득

가. 매각대금의 지급

매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(민사집행법 제142조, 민사집행규칙 제78조). 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(민사집행법 제137조, 제138조 제1항, 제4항).

그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 15%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(민사집행법 제138조 제3항, 민사집행규칙 제75조).

나. 권리의 취득

매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(민사집행법 제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(민사집행법 제144조 제1항).

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(민사집행법 제136조 제1항).

8. 채권자에 대한 배당 실시

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(민사집행법 제145조 제1항). 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(민사집행법 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(민사집행법 제149조 제1항, 제150조 제1항).

배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(민사집행법 제149조 제2항, 제150조 제2항, 제159조).

[찾기쉬운 생활법령정보 참조]

정회목 변호사