[민사 약국 권리금 분쟁] 약국 권리금회수 방해행위에 대한 권리금상당 손해배상 책임을 인정한 판결

대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796 판결

개정 상가건물 임대차보호법에 임차인의 권리금 회수기회 보호조항이 있는데 본 사건은 이에 대한 하급심 판결로써, 권리금 회수를 방해한 임대인에게 손해배상 책임을 인정한 판결입니다. 본 사안은 약국에 관련된 사건이나 다른 업종에도 같이 적용될 것입니다. 구체적인 판결 내용은 아래와 같습니다.

1. 사실관계

(1) 원고와 선정자는 부부로 이 사건 건물의 공동소유자이고, 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 D으로부터 이 사건 건물에 이 사건 약국을 임차하여 약국을 운영하는 사람이다.

(2) 이 사건 건물의 소유자이던 소와 D은 2008. 7. 31. 피고와 이 사건 약국에 관하여 임대차 보증금 1억원, 차임 월2,500,000원, 임대차기간 2008. 8. 1.부터 2년으로 하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였다.

(3) 그 후 원고와 선정자는 2014. 9. 30. 소외 D으로부터 이 사건 건물을 매수하고, 2014. 11. 11. 원고와 선정자의 공동소유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 한편 위 매매 계약 당시 계약서에 첨부된 특약사항에는 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다’, ‘임대보증금 및 기존대출금은 잔금에서 공제한다’고 기재되어 있다.

(4) 원고는 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차 계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.

(5) 이에 피고는 신규 임차인이 되려는 소외 E과 사이에 이 사건 약국을 E이 임차할 수 있도록 피고가 주선하고 권리금을 1억원으로 하는 내용의 권리금계약을 체결하고, 2015. 7. 3. 원고에게 피고의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아줄 것을 요구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.

(6) 원고는 2015. 7. 6. 피고에게 내용증명을 보내어 새로운 임차인과 함께 만나서 임대차계약에 관하여 협의할 것을 제안하면서 새로운 임차인의 준비사항으로 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기 계확서 및 장기계획서’를 명시하였고, 이에 원고 및 선정자와 피고, 소외 E은 2015. 7. 18. 이 사건 건물에서 만나 협의를 하였는데, E이 가존보다 월 차임을 20% 인상한 보증금 1억원， 월 차임 3,000 ,000원의 조건으로 계약을 체결할 의사가 있다고 하자 원고 및 선정자는 월세 3,300,000원(부가세 별도)의 조건이 아니면 계약을 할 수 없다고 주장하여 위 협의가 결렬되었다.

(7) 원고는 2015. 7. 21. 피고에게 ’신규 임차인이 되려는 자와의 협의결과 통보’라는 제목 하에 ‘E은 (i) 보증금 및 차임을 지급할 자력이 부족하다고 판단되고(예금잔고증명 미제출, 전적으로 부모의 자금에 의존), (ii) 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 부족하다고 판단됩니다(약국운영 단기계획 및 장기계획서 미제출, 약국개업에 대한 본인의 소견 또는 장래포부, 미래비전 등등에 대한 언급이 전혀 없었음)’ 이라는 이유로 E은 신규임차인으로 부적합함을 통보한다는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.

(8) 이 사건 건물의 소유자인 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 경영할 예정에 있고, 피고는 2016. 5. 26. 원고로부터 보증금을 지급받고 이 사건 약국을 원고에게 명도하였다.

2. 법원의 판단

가. 관련 법령

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

나. 손해배상청구권의 성립여부

(1) 임대차계약의 승계 몇 상가건물 엄대차보호법의 적용 여부

피고와 소외 D이 2008. 7. 31. 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 갱산하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 D으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 여유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 각 인정되므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있어 피고는 원고 및 선정자에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있다.

(2) 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수 방해 여부

임대인과 임차인 간에, (i) 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점, (ii) 원고는 새로운 임차인이 되려는 E에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 큰 점, (iii) 원고는 위 E에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 자력 또는 능력과 무관하거나 개인 정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등의 제출을 요구한 점, (iv) 이와 같이 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 E에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 E으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고와 선정자는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하고 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 할 것이다.

다. 손해배상의 범위

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 힌 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 앞서 본 기초사실과 감정인 F의 감정결과 등에 의하면 E이 피고에게 지급하기로 한 권리금은 1억원인 사실, 임대차 종료 당시의 권리금 감정금액은 89,870,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 그 중 낮은 금액인 89,870,000원이 손해배상액이 된다.

정회목 변호사