[배당이의 민사분쟁] 공동근저당권이 설정되고 일부 공동저당 목적물의 매각대금으로 피담보채무를 변제하는 경우 변제받은 금원만큼 채권최고액이 감축되는지 여부

서울동부지방법원 2018가합100661 판결

채무자 소유의 여러 부동산에 관하여 공동근저당권이 설정되고 채무자가 그중 일부 공동저당 목적물을 임의로 매각하여 그 대금으로 피담보채무를 변제함으로써 일부 만족을 얻은 경우 변제받은 금원만큼 채권최고액이 감축되는지 여부(임의매각대금 중 일부를 수령한 것을 우선변제권의 행사와 동일시하여야 하는지 여부)에 대하여, 대법원 2010다3681 판결의 결론에 따라 일부 공동근저당권의 목적물의 매각대금으로 피담보채권을 변제받았다고 하더라도 이를 근저당권자가 우선변제권을 행사하여 우선변제받은 것과 동일하게 볼 수 없다고 판시하면서 원고들의 주장을 받아들이지 아니한 판결입니다.

1. 법원의 판결 내용 - 우선변제권이 있는 피담보채무가 91,925,419원으로 감축되었다는 주장에 관하여

(1) 피담보채무의 확정

이 사건 근저당권의 피담보채무에 이 사건 1차, 2차, 3차 대출금채무가 포함됨은 위에서 본 바와 같고, 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시 근저당권의 피담보채무가 확정되며 이는 공동저당물 중 일부에 대하여 경매신청이 되더라도 마찬가지라고 할 것인바, D이 워커힐 아파트를 제외한 나머지 부동산에 대하여 임의경매를 신청한 2013. 11. 29. 이 사건 근저당권의 피담보채무는 모두 확정되었다.

(2) 우선변제권의 범위

근저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 근저당권의 실행 비용을 담보하는 것이며, 이것이 근저당에 있어서 채권최고액을 초과하는 경우에 근저당권자로서는 그 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 그 채무의 일부인 채권최고액과 지연손해금 및 집행비용만을 받고 근저당권을 말소시켜야 할 이유는 없을 뿐 아니라 채무금 전액에 미달하는 금액의 변제가 있는 경우에 이로써 우선 채권최고액 범위의 채권에 변제충당한 것으로 보아야 한다는 이유도 없으니 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당의 효력은 잔존채무에 여전히 미친다고 할 것이다. 또한 채권자 겸 근저당권자가 공동저당 목적물에 대한 경매절차에서 그 피담보채권을 배당받은 경우가 아니라 채무자가 공동저당 목적물을 임의로 매각하여 그 대금으로 피담보채무를 변제함으로써 일부 만족을 얻게 되었다고 하더라도, 이를 근저당권자가 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 채권최고액의 범위의 채권에 대하여 우선변제를 받은 것과 동일하게 볼 수 없으므로, 우선변제권이 있는 피담보채권에 먼저 충당된다거나 변제받은 금원만큼 채권최고액이 감축된다고 볼 수 없고, 근저당권자로서는 피담보채권 중 나머지 채권에 대하여 여전히 채권최고액 범위 내에서 우선변제권을 가진다고 보아야 한다 (대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다3681 판결 참조).

따라서 피고가 채무자인 E으로부터 이 사건 근저당권의 공동담보물인 워커힐 아파트의 매매대금으로 이 사건 근저당권의 피담보채권을 일부 변제받았다고 하더라도 위 금원이 원고들의 주장과 같이 우선변제권이 있는 피담보채무에 우선 충당되는 것이 아니라 변제충당의 일반 법리에 따라 에스비저축은행의 E에 대한 채권들에 충당되어야 하고, D은 그 변제충당 후 나머지 채권에 대하여 채권최고액을 한도로 우선변제권을 가진다고 보아야 한다.

(3) 변제충당 및 피담보채무의 존부

에스비저축은행과 E이 워커힐 아파트 매각대금 중 772,074,581원으로 이 사건 3차 대출금채무에 충당하기로 합의한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, D은 위 변제충당 후 이 사건 근저당권의 나머지 피담보채권인 이 사건 1차, 2차 대출금채권에 대하여 여전히 채권최고액을 한도로 우선변제권을 가진다고 봄이 상당하고, 원고들이 제출하는 증거들만으로는 이 사건 1차, 2차 대출금채무가 변제 등으로 모두 소멸하였다고 보기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

정회목 변호사